Jak przygotować mieszkanie do najmu krótkoterminowego

Mieszkanie na wynajem krótkoterminowy nie powinno być urządzone jak prywatny dom właściciela. Najpierw trzeba policzyć zakup, remont, czas uruchomienia i możliwy przychód, a potem zaprojektować przestrzeń dla konkretnego gościa. Kamila Rowińska, inwestor Mateusz Opaliński i projektantka Beata Kozar pokazują ten proces na przykładzie 51–52-metrowego mieszkania przy Racławickiej w Warszawie.

Zacznij od gościa i pełnego rachunku inwestycji

Pierwszy błąd polega na szukaniu mieszkania pod własny gust. Inaczej korzysta z lokalu para turystów, inaczej osoba w podróży służbowej, a jeszcze inaczej grupa, która potrzebuje przede wszystkim noclegu. Ten sam standard może dostać zupełnie różne oceny, jeśli został przygotowany dla innej grupy niż ta, która przyjeżdża.

Mateusz proponuje liczyć cztery elementy: cenę zakupu, nakład potrzebny do uruchomienia, możliwy miesięczny wynik i czas realizacji. Dwuletni remont może obniżyć zwrot tak mocno, że gotowy, droższy lokal okaże się lepszą decyzją. Trzeba również uwzględnić formę prawną lokalu i jej konsekwencje podatkowe, ale ze względu na zmienność przepisów ten obszar wymaga aktualnej konsultacji podatkowej przed zakupem.

Dla początkującej osoby prostym punktem startu może być kawalerka: mniejszy remont, niższy wkład i łatwiejsza zmiana najmu krótkiego na długi. Lokalizacja pozostaje ważna, lecz musi pasować do źródła popytu — centrum turystycznego, uczelni albo dzielnicy biznesowej — i do sezonowości danego miejsca.

Projektuj elastycznie, żeby nie zamknąć drogi wyjścia

Racławicka miała około 51–52 m² i została przygotowana nawet dla sześciu osób, choć rozmówcy uznają cztery miejsca za najbardziej uniwersalne. Dwa mniejsze pokoje oraz rozkładana sofa zwiększały funkcjonalność bez budowania hostelu. Jednocześnie układ dało się później sprzedać rodzinie albo innemu inwestorowi, bez kosztownego odwracania całego remontu.

To ważny test projektu: czy lokal nadal będzie użyteczny, jeśli zmieni się koniunktura albo model najmu? Zdrowy rozsądek jest ważniejszy niż maksymalna liczba łóżek. Lokal dla ośmiu osób może przyciągnąć węższą grupę i zwiększyć ryzyko szkód.

Mała kuchnia ma obsłużyć pobyt, nie rodzinne życie

W pierwszej rozmowie Mateusz wskazuje, że na aneks wystarczało około 1,40–1,80 m ściany. Potrzebne były lodówka, zlew, kawałek blatu, płyta na dwa palniki, szuflady, szafki i miejsce na kosz. Piekarnik niemal nie był używany; zmywarka była wartościowym dodatkiem, ale nie kosztem podstawowego blatu.

Beata potwierdza ten układ z perspektywy projektu. Mały zlew z konglomeratu jest łatwy do utrzymania, niewielka zmywarka może służyć także jako suszarka, a zabudowa pod blatem oszczędza miejsce. Kuchnia musi być wyposażona w naczynia i sztućce, bo gość ich ze sobą nie przywozi.

Neutralna baza, trzy kolory i dodatki robiące efekt

Projektantka zaleca neutralną bazę: biele, kremy, beże, szarości i kolory ziemi. W małej przestrzeni ogranicza paletę do trzech kolorów wraz z pochodnymi, a mocniejszy akcent zostawia w dodatkach. Na Racławickiej był nim granat, zestawiony z ciepłą bazą i czarnymi lub miedzianymi detalami.

Taki podział ułatwia późniejsze odświeżenie. Ściany, drzwi, podłoga i duże meble pozostają spokojnym tłem, a poduszki, obrazy, lampy czy drobne dekoracje można zmienić bez remontu. Zdjęcia ogłoszenia sprzedają pierwsze wrażenie, dlatego przypadkowe stare meble mogą obniżyć odbiór nawet drogiego lokalu.

Materiały muszą znosić częste użytkowanie

• Podłoga: zamiast wymagającego drewna wybrano winyl o wysokiej klasie ścieralności, który można czasem położyć na istniejącym podłożu.
• Tapicerka: jasny materiał kanapy i krzeseł nie przyjmował łatwo wody i można go było czyścić.
• Łazienka: prysznic z deszczownicą i osobną słuchawką był praktyczniejszy od wanny, a pralkę i zaplecze schowano za drzwiami.
• Łóżka: dwa pojedyncze można rozsunąć dla współpracowników albo złączyć dla pary; wspólny panel chronił ścianę i podnosił odbiór wnętrza.
• Pościel: wyposażenie hotelowe było przygotowane do częstego prania w wysokiej temperaturze i okazało się tańsze w użytkowaniu.

W całym lokalu trzeba przewidzieć tyle krzeseł, ilu gości przyjmuje mieszkanie, gniazdka przy łóżkach, telewizor, szafy, miejsce na wieszaki, pościel, ręczniki, odkurzacz i deskę do prasowania. Drobne elementy — lustro, dywanik, lampa czy spójne obrazy — budują efekt bez wydawania fortuny.

Samodzielna obsługa czy operator?

Kamila porównuje dwa modele. W Gliwicach stosowała samodzielną obsługę z zamkiem na kod i osobą sprzątającą. W Warszawie korzystała z operatora, który zajmował się kontaktem z gościem, sprzątaniem, pościelą, ręcznikami i bieżącymi usterkami.

Historycznie w rozmowie padało około 30–33% wynagrodzenia operatora w Warszawie oraz 15% prowizji portalu przy samodzielnym modelu. Padały też dawne szacunki przychodów i rentowności. Nie są to dzisiejsze oferty ani prognozy. Służą jedynie do pokazania, że do porównania trzeba włączyć prowizje, sprzątanie, pranie, czas właściciela, sezonowość i koszty napraw.

Najem krótkoterminowy daje częstszy dostęp do lokalu, więc ekipa może wcześniej zauważyć cieknącą rurę lub wilgoć. Nie eliminuje jednak szkód — na Racławickiej już w pierwszych dwóch miesiącach pojawiły się drobne problemy z lustrem i szafką. Właściciel powinien zaakceptować zużycie i zaplanować kontrolę.

Checklista przed uruchomieniem mieszkania

1. Określ grupę gości i powód ich przyjazdu.
2. Policz zakup, remont, czas startu i pełne koszty obsługi.
3. Sprawdź, czy układ da się wykorzystać także w innym modelu najmu lub sprzedaży.
4. Zaprojektuj miejsca do spania, przechowywanie i liczbę krzeseł.
5. Zostaw kompaktową, kompletnie wyposażoną kuchnię.
6. Wybierz trwałe powierzchnie oraz pościel do częstego prania.
7. Przygotuj dobre zdjęcia, zasady wejścia, sprzątanie i reakcję na usterki.

Przy planowaniu inwestycji przydadzą się także materiały o bezpieczeństwie finansowym, planowaniu działań w zespole i decyzjach chroniących firmę.

Chcesz rozwijać biznes w otoczeniu przedsiębiorców, którzy pracują na liczbach i decyzjach? Poznaj RBC Master Club Biznes.

FAQ: mieszkanie na wynajem krótkoterminowy

Ile miejsc do spania warto zaplanować?

To zależy od grupy docelowej. W opisywanym mieszkaniu możliwe było sześć miejsc, ale rozmówcy wskazywali cztery jako najbardziej uniwersalny wariant.

Czy potrzebny jest piekarnik?

W obu nagraniach uznano go za element, z którego goście korzystali rzadko. Ważniejsze były lodówka, blat, dwa palniki, zlew, szuflady i podstawowe wyposażenie.

Czy warto zatrudnić projektanta?

Jeśli nie masz doświadczenia w małych przestrzeniach i najmie, projektant może lepiej wykorzystać metraż, uniknąć przypadkowych zakupów i dobrać rozwiązania trwalsze w eksploatacji.